Верховный суд РФ определил, что главное для подтверждения факта заемных отношений, это не сама расписка, а ее содержание. По мнению судей, в таком документе должны быть все основные признаки договора займа, чтобы она могла служить доказательством долга. Верховный суд РФ в качестве кассационной инстанции поставил точку в споре о займе, основным доказательством по которому являлась расписка. Судьи в постановлении от 4 октября 2016 года по делу № 78-КГ16-44 указали, что содержание документа важнее его формы. Долг платежом красен Судам трех инстанций, включая Верховный суд, пришлось рассмотреть иск двух супругов из Санкт-Петербурга к их должнику. В качестве доказательства существования крупной суммы долга кредиторы представили в суд расписку ответчика. В которой было сказано, что некий гражданин обязуется выплатить им 68 тысяч евро, которые составляют 40% от 170 тысяч евро, по определенному графику. Первый платеж в размере 5 тысяч евро ответчик совершил, и этот факт, по мнению истцов, также должен был доказать факт существования займа и задолженности по нему. Однако суд первой инстанции счел доказательства недостаточными, указав, что расписку нельзя рассматривать в качестве договора займа, других доказательств нет, а сам ответчик отрицал то, что брал деньги в долг и утверждал, что в расписке идет речь об обязательствах, связанных с его участием в юридическом лице иностранной регистрации. Апелляция, напротив приняла расписку в качестве договора займа и удовлетворила заявленные истцами требования. С такими выводами коллег не согласились в Верховном суде. Судьи напомнили коллегам о том, что пунктом 2 статьи 808 Гражданского кодекса РФ определено, что подтверждение договора займа и его условий может служить расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Однако в спорной ситуации буквальное толкование содержания расписки не может достоверно подтвердить наличие заемных правоотношений между сторонами по делу. Поскольку, нормами статьи 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  Из приведенной расписки очевидно, что ответчик обязался выплатить истцам денежные средства, но не очевидно, что до этого он их взял в долг. Верховный суд напомнил, что все риски по неправильному составлению договора займа несет заимодавец, который и должен доказать, что соглашение было заключено. Тот факт, что заемщик выплатил своим кредиторам часть суммы, судьи не сочли доказательством, поскольку частичное исполнение денежного обязательства само по себе не позволяет определить его правовую природу.

Выбирая недвижимость, россияне учитывают десятки различных факторов: от экологии района и состояния дома до порядочности соседей. Но при этом часто забывают о главном — юридической чистоте объекта. Всего одна ошибка, один неизученный документ — и новоселье может обернуться целым ворохом правовых проблем. Как по бумагам отличить настоящего владельца от мошенника, зачем сверять планировку с техпаспортом, где искать «родословную» жилья и чем опасны продавцы со странностями?

Как узнать, что продавец — настоящий хозяин жилплощади?

Сперва следует запросить свежую выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней будет указано, кто владеет квартирой, не находится ли она в залоге или под арестом.

Затем внимательно изучите документы продавца: паспорт, свидетельство о собственности и бумагу, на основе которой оно выдано. Обычно это договор купли-продажи или обмена, дарственная, свидетельство о наследовании, решение суда и т. д. Требуйте только подлинники.

Если хозяин утверждает, что они утеряны и предлагает дубликаты, стоит насторожиться — аферисты могут перепродать жилье по старым документам или вовсе подсунуть фальшивку. Впрочем, некоторые оригиналы тоже требуют особой проверки. Например, постановления суда. В Ярославской области был случай: гражданин продавал «двушку», которая якобы досталась ему после тяжбы с бывшей женой. Покупатель решил подстраховаться и сделал запрос в суд. Решение под нужным номером нашлось, только вот речь в нем шла не о квартире, а об алиментах. Оказалось, мошенник взял часть реальных реквизитов документа и подделал недостающие.

Получив бумаги, убедитесь, что на них нет исправлений, а данные совпадают с паспортом продавца. Также посмотрите на даты: если владелец оформил недвижимость недавно, надо выяснить, почему он решил от нее избавиться. Возможно, у квартиры есть скрытые недостатки, либо собственник опасается, что в ближайшие 3 года его права на объект оспорят.

Подобные ситуации — не редкость, особенно, когда дело касается подаренных и унаследованных «квадратов». Здесь нужно быть готовым к тому, что после заключения сделки даритель вдруг потребует жилье обратно, сославшись на свою недееспособность, или опоздавшие наследники захотят получить причитающуюся им долю. Опять-таки, может вскрыться фальсификация документов. Продавца ждет суд, а покупатель рискует остаться и без жилплощади, и без денег. Отсюда вывод: заключайте сделку, только когда все бумаги в идеальном состоянии, а срок исковой давности по предыдущим операциям уже истек.

Можно ли проверить историю всех сделок, проведенных с квартирой?

Да. Для этого потребуется расширенная версия выписки из ЕГРП. Она позволит установить полную родословную жилья с 1998 года, то есть с момента создания реестра. Из документа вы узнаете, когда, к кому и на каком основании переходила квартира за это время, в каких судебных спорах фигурировала.

Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник.

Поэтому если продавец наотрез отказывается делать запрос, скорее всего, ему есть что скрывать. Еще один повод задуматься — когда жилплощадь слишком часто меняет хозяев. Дело тут может быть в самой квартире. Скажем, в доме регулярно прорываются трубы, из окон дует, а соседи связаны с криминалом. Либо вам попались мошенники, которые с помощью перепродаж пытаются «отмыть» недвижимость после незаконной сделки. И этот вариант намного хуже, ведь когда нарушения выявят, пострадает именно последний покупатель. Если в ЕГРП данных о квартире нет, значит, после приватизации с ней не совершали никаких операций. Справку о собственниках такого объекта можно получить в местном БТИ.

Вдруг кто-то из прежних жильцов сохранил прописку? Как это выяснить?

Попросите у продавца расширенную выписку из домовой книги. Там есть сведения обо всех, кто регистрировался в квартире с момента постройки дома по сегодняшний день, а также о том, куда и по какой причине эти люди выписались.

Например, если один из жильцов умер, документ должен включать данные из свидетельства о смерти: номер, дату и время. Особое внимание обратите на информацию о гражданах, которых сняли с учета временно: для службы в армии, зарубежной командировки, лечения или отбытия наказания. Даже спустя несколько лет они могут вернуться и заявить о своих правах на проживание. Важно узнать, кто жил в квартире в ходе приватизации, были ли среди них дети. Если ребенок не попал в число собственников в 1990-х, то после совершеннолетия за ним сохраняется право на однократную приватизацию. Проще говоря, он сможет в любой момент оспорить вашу сделку в суде. Стоит ли идти на такой риск — решать только вам.

В квартире была сделана перепланировка — законно ли это?

Чтобы в этом разобраться, понадобится технический паспорт квартиры. Во-первых, он не должен содержать так называемых «красных линий», которыми обозначаются несогласованные переустройства. Во-вторых, даже когда документ чист, стоит сравнить план-схему объекта с реальной планировкой самому или с помощью техника БТИ. Он легко определит и зафиксирует любые отклонения.

Если те будут существенными, пусть продавец предъявит разрешение от местных властей либо решение суда об узаконивании перепланировки — без этих бумаг она будет считаться самовольной. А вы, решив приобрести такую недвижимость, возьмете на себя всю ответственность за нарушения. Легализовать изменения постфактум непросто: необходимо собрать множество документов, заплатить штраф, а, возможно, и провести дорогостоящий ремонт.

Некоторые перепланировки в принципе нельзя согласовать. Например, совмещение балкона с комнатой, арку в несущей стене, объединение газифицированной кухни с гостиной и т. д. В такой ситуации придется за свой счет вернуть квартире прежний вид, а при отказе жилье могут продать в принудительном порядке. Именно так в сентябре поступили с москвичом, который незаконно расширил санузел. Головинский районный суд лишил его жилплощади и постановил реализовать ту с публичных торгов.

Продавец ведет себя неадекватно — что делать?

Убедиться в его дееспособности. Причем это нужно сделать, даже когда хозяин квартиры вызывает у вас полное доверие: хорошие манеры и полный пакет документов на недвижимость не мешают человеку состоять на учете у психиатра, принимать сильнодействующие препараты или ежемесячно уходить в запой. Так что если не хотите в будущем потерять жилье и увязнуть в спорах — потребуйте у продавца свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а в день заключения сделки проведите медицинское освидетельствование.

При сомнениях в подлинности документов или отказе собственника от процедуры лучше подыскать другую квартиру.

Министерство финансов Российской Федерации

П и с ь м о
15.12.2016№ 03-04-05/75285
Вопрос: Об НДФЛ при получении недвижимого имущества в дар.

Ответ: Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение с предложением о совершенствовании законодательства о налогах и сборах, благодарит за внимание, проявленное к этой проблеме, и сообщает, что все конструктивные предложения, поступающие в Департамент, внимательно рассматриваются и по мере целесообразности используются при подготовке предложений по внесению изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено данным пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Таким образом, если даритель и одаряемый признаются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, доход в виде недвижимого имущества, получаемого в порядке дарения, освобождается от налогообложения на основании нормы пункта 18.1 статьи 217 Кодекса.

Заместитель директора Департамента

О.Ф.ЦИБИЗОВА

15.12.2016